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Avantages du neuf
même si son prix d'achat est plus élevé que dans l'ancien!...
Des prêts sur 25ans avec deux à trois ans de différés tant que votre bien n'est pas livré !
Des frais d'achat moins élevés de l'ordre de 2.5 à 3% au lieu de 7 à 8% pour l'ancien.
Et tous les avantages suivants :
- Des plans adaptés pour mieux répondre à vos besoins, d'espaces, d'agencements parfois avec le choix des finitions, de luminosité, de plan fonctionnel.
- Le bénéfice des plus récentes normes techniques et environnementales qui répondent également à un objectif de performances énergétiques
- Des frais d'entretien limités puisque toutes les installations sont neuves et des garanties juridiques avec des garanties de parfait achèvement, biennale et décenale de la part du constructeur.
- Des taux de TVA limités à 5.5% dans certaines zones au lieu des 20% pour l'achat de sa résidence principale.
- Une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.
- Des avantages fiscaux permettent des réductions d'impôts sur le revenu comme le dispositif Pinel.
Achat de sa résidence principale ou investissement locatif...
Le prix des biens neufs au m² est nettement supérieurs à ceux de l’existant, mais il mérite de se pencher sur tous ses avantages... qui sont nombreux!
Il s’agit d’un investissement amortissable sur le long terme. Et pour se loger chez soi, dans son bien neuf, alors les avantages se combinent entre eux...
Moins de frais à l'achat !
Des frais notaire moins élevés dans le neuf que dans l’ancien est un points très intéressants . Ses droits de mutation, généralement appelés frais de notaire, passent de 8% pour un achat immobilier dans l’ancien à 2 % ou 3% dans le neuf. Ce qui représente une somme importante.
Exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années de détention lors de l'acquisition d’un bien neuf, selon les collectivités.
Un bon moyen de financer un apport personnel !!..
Le prêt à taux zéro ( PTZ ) pour financer son premier achat, Un sérieux coup de pouce pour ceux qui achètent pour la première fois. Le prêt à taux zéro, réservé aux primo-accédants, permet de financer jusqu’à 40% de son achat dans le neuf. Son montant est plafonné et varie en fonction des zones et du nombre de personnes qui vivront dans le logement. Le PTZ peut être cumulé avec d’autres prêts aidés.
Des prêts complémentaires pour financer son achat:
le prêt d’accession social (PAS),
le prêt conventionné,
le prêt épargne logement.
Certaines régions, départements, ou villes attribuent également des aides aux primo-accédants pour un achat dans le neuf.
Une TVA à taux réduit dans le neuf, C’est la petite astuce pour obtenir une réduction sur le prix de son logement neuf. Une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % s’applique pour l’achat de sa résidence principale sous conditions de ressources, et en fonction du prix du bien immobilier. De plus, elle est compatible avec un PTZ.
Un joli coup de pouce qui peut permettre de se constituer un apport ou d’obtenir de belles décotes pouvant aller jusqu’à 30% sur certains territoires.
Des économies dans le futur sur le bien!!
Un bien performant sur le plan énergétique qui répond aux dernières normes en matière de performances énergétiques qui se répercutent sur le montant des charges liées à l’énergie. Leurs objectifs c'est d’augmenter les performances énergétiques des bâtiments La réglementation thermique RT 2012 et RT2020, ou encore du label Bâtiment basse consommation (BBC). L’isolation, les matériaux, le système de chauffage, la ventilation réduisent considérablement les charges mensuelles, tout en améliorant le confort.
Profiter des dernières innovations dans le neuf notamment la domotique qui rend les appartements connectés pour contrôler à distance système de chauffage économique ou encore la sécurité du bien. La personnalisation du bien permet d’ajouter des éléments voire de modifier, en amont, la répartition des différentes pièces d’un logement avant qu’il ne soit construit.
S’assurer une plus-value au moment de la revente d'où l'intêret de bien choisir l'emplacement du bien. Miser sur un logement neuf, situé dans une zone dynamique ou en devenir, c’est être quasi sûr que le bien en question prendra de la valeur à la revente. C’est notamment le cas de l’ensemble des territoires et programmes prévus près des futures gares du Grand Paris. La pierre reste une valeur refuge. Bon à savoir : la plus-value réalisée à moyen/long terme sur le logement est exonérée de taxe s’il s’agit d’une résidence principale.
Des garanties de construction pendant 10 ans , Garantie de parfait achèvement, garantie décennale, garantie biennale… acheter dans le neuf, c’est assurer son bien contre des dommages, des défauts, ou des malfaçons durant les premières années de livraison du logement. Des sécurités qui peuvent protéger un bien jusqu’à 10 ans. Les bâtiments neufs sont en effet livrés avec la garantie décennale, le logement est donc assuré contre les malfaçons pendant 10 ans.
PROFITEZ ENCORE DE L'ACHAT D'UN INVESTISSEMENT LOCATIF LOI PINEL ( 1ere VERSION)
Le contribuable doit acquérir un logement neuf pour bénéficier de la réduction d’impôt. Est considéré comme neuf, le logement qui n’a jamais été utilisé ou habité à quelque titre que ce soit.
Le contribuable doit acquérir un logement répondant à la réglementation thermique 2012 , pour être éligible à la réduction d’impôt, le logement doit justifier d’un niveau de performance a moins égal à celui prévu par la réglementation thermique 2012 : Le décret n°2012-1532 du 29 Décembre 2012.
Le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location : louer le bien nu à usage de résidence principale à un locataire personne physique et qui n’est pas membre de son foyer fiscal. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’acquisition du logement neuf.
La location doit être consentie sur option du propriétaire pour au moins six ans ou neuf ans. À l’issue de ces périodes, le propriétaire peut décider de proroger son engagement de location.
Lorsque l’engagement initial de location était de six ans, le propriétaire pourra proroger son engagement de location pour une période de trois ans, renouvelable une fois.
Lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans, le propriétaire pourra proroger son engagement de location pour une nouvelle période de trois ans, non renouvelable.
Le logement doit être situé sur le territoire d’une commune éligible à la réduction, classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant.
Sont concernées les communes classées en zone A, A bis et B1 :
- Pour consulter la liste des communes en zone A
- Pour consulter la liste des communes en zone A bis
- Pour consulter la liste des communes en zone B1
Le logement doit être loué à des prix de loyers inférieurs à des plafonds déterminés par décret, le propriétaire devra louer le logement à des prix de loyer n’excédant pas des plafonds déterminés par décret. Ces plafonds sont fixés par m² de surface habitable :
- La superficie prise en compte, correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8m².
- Ces plafonds varient selon la commune sur laquelle est situé le logement.
- Les plafonds de loyers sont modulés en fonction de la superficie du logement.
- Dans certaines communes, le préfet de région peut prendre un arrêté afin de réduire le plafond applicable.
Plafonds de loyers pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 : Plafonds de loyers 2021 pour les logements situés en métropole pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds de loyers mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :
- Zone A bis : 17,55 €
- Zone A : 13.04 €
- Zone B1 : 10,51 €
- Zone B2 et C : 9,13 €
Plafonds de ressources des locataires :
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une ou plusieurs personnes physiques dont les revenus n’excèdent pas des plafonds déterminés par décret. Les revenus pris en considération sont ceux du foyer fiscal et varient en fonction de la localisation du logement.
Plafonds de ressources des locataires 2021 pour les logements situés en métropole :
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
| Personne seule |
38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 13 390 € | 12 258 € | 8 969 € | 8 070 € |
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable pondérée et dans la limite de deux logements au maximum par an.
Au titre d’une même acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limitée à 300 000 euros pour deux logements au plus par an.
Le taux de la réduction d’impôt est de :
- 12 % quand l’engagement de location est pris pour six ans
- 18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans
Taux de la réduction d’impôt lorsque le propriétaire décide proroger son engagement de location,le taux de la réduction est de :
- 6 % pour la première période de trois ans
- 3 % pour la seconde période de trois ans
La réduction d’impôt s’impute pour la première fois sur l’impôt sur le revenu du contribuable au titre de l’année d’acquisition du logement et des années suivantes, en fonction de la durée de son engagement de location.
Lorsque la durée de l’engagement de location est de :
- six ans : la réduction d’impôt est répartie à raison d’un sixième par an pendant six ans sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur.
- neuf ans : la réduction d’impôt est répartie à raison d’un neuvième par an pendant neuf ans sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur.
Lorsque l’engagement de location est prorogé, la réduction d’impôt est imputée sur l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur à raison d’un tiers par an pour chaque période triennale.
Location meublée non professionnel (LMNP)
C'est le seul investissement immobilier qui permet d'amortir son bien!.. en plus d'autres avantages..
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives doivent :
- être inférieures à 23 000 € par an,
- ne pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories :
- traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux,
- bénéfices agricoles,
- bénéfices non commerciaux.
- Louer en tant que résidence principale du locataire
- La location meublée doit être équipée de tout le mobilier nécessaire à l’habitation ( liste établie par le décret n° 2015 981 du 31/07/2015)
- Le bail doit être conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable (cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique).
- être immatriculé au service des impôts des entreprises.
- simplicité des démarches,
- flexibilité du statut LMNP,
- avantages fiscaux,
- report du déficit, plus-value, etc.
La fiscalité du statut LMNP
Que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que bailleur en meublé non professionnel, vous disposez de deux options : le régime forfaitaire ou le régime réel.
- Tant que lesloyers nedépassent pas 70 000 € par an (170 000 € pour un meublé de tourisme classé), ils sont imposables selon un régime simplifié, appelé régime micro-BIC, qui consiste à calculer votre revenu imposable sous le statut LMNP en appliquant un abattement de 50 % au montant des loyers encaissés (71 % en cas de classement en meublé de tourisme de la location LMNP). S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux tant que vos recettes ne dépassent 23 000 € par an. Par contre, sous le régime simplifié du statut LMNP, vous ne pouvez pas déduire les déficits.
- Au-delà de ce seuil de 23 000 €, on considère que votre activité est exercée à titre professionnel et vous devez payer les charges sociales correspondantes (22,7 %) comme un micro-entrepreneur (6 % pour un meublé de tourisme classé).
Dès que vous dépassez les 70 000 € ou sur simple demande, vous pouvez relever du régime réel. Dans ce cas, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion locative, frais de syndic) des recettes et d’amortir le prix d’achat du bien. Concernant l’amortissement, il s’agit de l’étalement du prix d’achat du bien sur sa durée d’utilisation. Une fois la durée choisie, vous obtenez votre taux d’amortissement à déduire chaque année.
Par contre, si vous réalisez un déficit en déduisant les charges et les amortissements, ce ne sera pas un déficit foncier classique. Ce déficit ne se reportera que sur les futures recettes de LMNP. Néanmoins, ce report pourra vous permettre de ne pas payer d’impôt de location LMNP pendant plusieurs années.
D’ailleurs, en cas de revente du bien sous le régime LMNP, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.
A noter : Investir dans une résidence de services neuve peut vous permettre de cumuler les avantages fiscaux de LMNP avec des dispositifs de défiscalisation. Cependant, le loueur en meublé est soumis à la TVA s’il exerce une activité de nature para-hôtelière ou loue le bien meublé à un exploitant para-hôtelier (c’est-à-dire les résidences services).
Pour plus de sécurité, il peut être pertinent de faire rédiger le bail de la LMNP par son notaire. En cas d’incident de paiement, par exemple, la valeur de cet acte permet de s’adresser directement à un huissier sans avoir besoin d’obtenir au préalable une décision de justice.
Rappel : En tant que loueur meublé, vous devez vous immatriculer. Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, l’inscription se fait auprès d’un centre de formalités des entreprises (le greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué en meublé non professionnel).
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